Kiracı, Herhangi bir taşınmaza geçici bir süre için oturan, ev sahibi olmayan oturanlara kiracı adı verilir. Ev sahiplerine her ay ödemekle yükümlü oldukları kira bedelini ödedikleri takdirde taşınmazı kullanabilirler.

Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar Nerede Görülür?

Ev sahibi ve kiracılar arasında kimi zaman büyük çekişmeler olabilir. Haksız yere evden atılan, sözleşmeye uymayan, kanuni hükümlere aykırı hareket eden ev sahiplerine kiracılar dava açabilir. Böylece evden çıkmayacak, ya da uygunsuz davranışlar gördüklerinde sulh hukuk mahkemelerine tahliye davası açabilirler. Kira Sözleşmesinden kaynaklı problemler işte bu mahkemelerde görülür.

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?

Ev sahiplerinin kontrat yapmadığı kiracılar çok daha mağdur duruma düşebilir. Bu ev sahibi için kanuni bir suçtur. Öte yandan kiracılar da kontrat hakkı istemek zorundadır. Yine de sözleşme yapmayan ev sahipleri herhangi bir olumsuzluk durumunda mahkeme tarafından suçlu bulunur. Bir kontrata sahip olmayan kiracı Türk borçlar kanununda kiracı hakları adına tüm haklardan yararlanabilir. Kontrat olmaksızın kanunda kiracılara verilen haklar dolayısı ile ev sahibi kontrat imzalamış kabul edilerek kiracıyı hukuka aykırı bir şekilde tahliye edemez, kanunların koyduğu kurallara karşı kiracıyı alıkoyamaz.

İşyeri Kiracı Hakları Nelerdir?

Ev kiralarında nispeten çok daha fazla sorumluluğu ve kira ücreti bulunan işyerleri birçok kanun hükmü ile korunmuştur.

Bu haklar;

• Kiraya konu olan malın kendisine kullanma hakkı verilmesi
• Kiranın karar kılındığı tarihte, kullanıma uygun bir şekilde işyerinin teslim alınması şartı
• Taşınmaz malın kiraya verildiği sürece alındığı gibi kalmasının sağlanması halinde kira sahibinden hak isteme
• Aksi olmadığı durumlarda kira sahibinin sigorta, vergi gibi yükümlülerini yerine getirmesi
• Kusurun giderilmesini isteme hakkı
• Sözleşme hakkına dayanarak süre bitmeden işyerinden atılmaması hakkı
• Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazın başka şahsa devir hakkı
• Depozito hakkının geri alınması
• Taşınmaza ait yan giderlerin kira sahibinden isteme hakkı
• Geç ödenen kira bedeline karşı cezai işlem içeren bir anlaşmayı engelleme hakkı
• Kiralanan yerin kullanıma uygun olma durumunun ortadan kalkması, engellenmesi halinde sözleşmeyi feshetme hakkı
• Kiracı aleyhine sözleşmeyi düzenleme yasağı
• İşyeri kiracılarına verilen temel haklardır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?

Evin satılması halinde eski sahip ile kiracının sözleşmesi biter. Bu durumda yeni sahip kiracıyı evden çıkmasını isteyebilir. Bunun için tahliye hakkı vardır ve kiracıya 6 ay içerisinde daireyi boşaltması için ihtar çekmesi gereklidir. Bu durumda kiracı hakları devre dışı kalır ve yeni ev sahibine karşı herhangi bir hak talep edemez. Ancak kiracıya tahliye için süre tanınmaması ve zorla alıkoyma yeni ev sahibi için bir suç teşkil eder.

Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

Kira sözleşmesi devredilemez ve devre dışı bırakılamaz. Sözleşme süresince ev sahibi evi satılığa çıkarırsa yeni ev sahibi rızası alınarak sözleşmeyi devralabilir. Bunun dışında evden çıkan eski kiracı sözleşme bitmeden çıkıyor ise yeni bir kiracı bularak sözleşmeyi bulduğu yeni kiracıya verebilir. Bunun da ev sahibinin rıza beyanı şartı olması gereklidir.

Sözleşmesi Bitmeden Önce Evden Çıkabilir mi?

Sözleşme süresi bitmeden kiracı evi terk edemez. Bu durumda kanuni yollardan işleri halletmek gerekir. Ev sahibi bu konuda doğrudan mahkemeye başvurursa kiracı ev sahibine tahliye tazminatı ödemek zorunda kalır. Bu nedenle eğer yerine yeni bir kiracı bulamaz ise mal sahibi ile anlaşmaya varmak zorundadır. Ev sahibi ise anlaşmayı kabul etmezse kiracı yine de tazminat ödeme yükümlülüğü altına girer. Öte yandan ev sahibi razı olursa eski kiracı yerine yeni bir kiracı bularak kendi sözleşmesini kabul ettirmek zorundadır.

Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Kiracının evden sözleşme sürecinden önce haksız durumlarda çıkarılması mümkün değildir. Ancak bazı durumlar için geçerli değil. Kiracı kira bedelini sürekli olarak aldattığı ve ödemediği takdirde iki haklı ihtar gönderilerek kiracıyı çıkarmak mümkündür. Yine de kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi yapılarak kiracıya süre tanınır. Yine ödenmez ise ev sahibi doğrudan icra hukuk mahkemelerine tazminat davası açabilir.

Kiracıyı çıkarmak için şartlar;

• Evde yaşanmaz kılan tadilat sorunları
• Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi
• Kiracının yakınlarda başka bir evinin daha olması ve ev sahibinin bunu sonradan öğrenmesi
• Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı
• Kiracının özensiz ve sorunlu davranışları
• İflas eden veya işsiz kalan kiracının verilen süre içerisinde bir ödeme güvencesi göstermemesi
• Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıl ikamet eden kiracıya tahliye davası açılır
• Kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliye davası açılabilir.

Ev sahibi hakları bu şekilde kanuni olarak güvence altına alınmıştır.

KİRACI Haklarından bazıları ve yükümlülükleri

– Ev sahibi, kira kontratının süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Kontrat süresi bitimine bir ay kala ev sahibi, kiracısına ihtarname çekmediği sürece, söz konusu kontrat kendiliğinden yenilenir ve süresiz kontrat niteliğine sahip olur.

– Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve yaptığı masrafı kira bedelinden düşebilir. Ayrıca kiracı, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

– Kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

– Kiracı, kiraladığı evden yeteri kadar yararlanamazsa yani evin sorunları varsa kontrat süresinin dolmasını beklemeden haklı gerekçesini bildirerek evden çıkabilir.

– Evin demirbaş niteliği taşıyan bölümleriyle ilgili tadilatların bedelini ev sahibi karşılar. Ancak, kendi zevki doğrultusunda yapacağı değişikliklerden kiracı sorumludur.

– Kiracının apartman yönetiminde sorumluluğu olmasa da, ev sahibinin kendisine vekaletname vermesi halinde apartman yöneticisi dahi olabilir..

– Kiracı, kiraladığı evden çıkarken eve bir zarar vermemiş ve, evi aldığı gibi bırakmışsa depozitosunu alma hakkına sahiptir. Kontrat imzalanırken kiraya verenin aldığı bu depozitonun bedelinin 3 aylık kira bedelinden yüksek olmaması gerekir.

– Kanun gereğince, depozito banka aracılığıyla tahsil edilir. Güvence olarak belirlenen depozito bedeli, kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka iki tarafın rızasıyla bu parayı geri verebilir.

– Kiracı evi kiraladığı zamanki şeklinde teslim etmek zorunda olsa da kullanımdan dolayı oluşan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz.

– Ayrıca kiralanan mülkte özenli bir şekilde ve komşularına saygılı da kira sözleşmesinin fesh edilmesine gerek kalmadan sürecin sonlanmasını sağlar.

– Kentsel dönüşüm sebebiyle evden tahliye durumlarında, kiracı devletten iki aylık kira yardımı alma hakkına sahiptir.

KİRACI YÜKÜMLÜLÜKLERİ

– Yasalar kapsamında kiracıların yükümlülükleri arasında yer alan en kesin ve temel kriter, kira bedelini düzenli olarak ödenmesidir.

– Kira kontratı üzerinde kira ödeme tarihi belirtilmemiş veya söz konusu mülkün bulunduğu bölgeye özel bir uygulama söz konusu değilse kira ödeme tarihi her ayın sonu olarak belirlenir.

– Kiracı kira tutarını ya da ödemesinden sorumlu olduğu diğer tüm kalemleri ödememesi halinde ev sahibi ya da kiraya veren taraf kimse, kira sözleşmesini fesh etme hakkına sahiptir.

– Kira sözleşmesini kısmen veya tamamen değiştirmek, kiraya verenin yazılı izniyle mümkündür

Ev kusurluysa kiracı ne yapmalı?

Evde herhangi bir kusur oluşması durumunda, kiracı bu kusurun giderilmesini ev sahibinden isteyebilir. Eğer ev sahibi bu isteği yerine getirmezse kendi yaptığı masrafı kiradan düşebilir.

Eğer kiracı evden yeterince yararlanamazsa, yani evde herhangi bir sorun varsa evden çıkış yapabilme, kiracı hakları arasında yer alır. Bunun için sözleşme süresinin bitimine beklemesine gerek yoktur.

Evde bulunan demirbaşlarda bir arıza olması durumunda kiracı bu sorunların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Eğer masrafları kendi yapıyorsa, bunları daha sonra ev sahibine ödetebilir fakat kendi zevki doğrultusunda değişiklikler yapıyorsa burada ev sahibinin herhangi bir yükümlülüğü yoktur.

Kiracının depozito konusundaki hakları nelerdir?

Depozito almak konusunda ise kiracının sözleşme şartlarını yerine getirip eve zarar vermemiş olması gerekir. Aksi durumda verdiği zarar kadar olan tutar depozitodan kesilir veya depozitoyu geri alma konusunda kiracı hakkını kaybedebilir. Kiracı evi kiraladığı şekilde teslim etmek durumundadır, fakat zaman içerisinde kullanımdan dolayı oluşan yıpranmalar ve eskimelerden herhangi bir şekilde sorumlu değildir. Evin bulunduğu semtte kentsel dönüşüm yapılıyorsa kiracı evden tahliye olduğunda devletten iki aylık kira yardımı talep edebilir.